Pravo preče kupovine: šta je i kako funkcioniše

Pravo preče kupovine (lat. ius praelationis) je pravo koje određenom licu daje ovlašćenje da pri prodaji nepokretnosti bude ponuđen kao prvi kupac i da nekretninu kupi pod istim uslovima koji su ponuđeni trećem licu. Prodavac ne sme prodati nekretninu trećem licu a da prethodno nije ponudio istu cenu i iste uslove nosiocu prava preče kupovine.

Pravo preče kupovine može biti zakonsko — propisano zakonom i nastaje automatski određenim kategorijama lica (suvlasnici, zakupci, susedi) — ili ugovorno — nastalo sporazumom stranaka i upisano u katastar nepokretnosti. Zakonsko pravo preče kupovine ima prednost pred ugovornim, a oba imaju prednost pred prodajom trećim licima.

Zakon o prometu nepokretnosti, Zakon o stanovanju i Zakon o poljoprivrednom zemljištu predviđaju nekoliko kategorija lica koja imaju zakonsko pravo preče kupovine pri prodaji nepokretnosti u Srbiji.

Kada suvlasnik želi da proda svoj idealni udeo na nepokretnosti, ostali suvlasnici imaju zakonsko pravo preče kupovine. Prodavac je dužan da pre sklapanja ugovora s trećim licem pisanim putem obavesti sve suvlasnike o nameri prodaje, ceni i uslovima. Suvlasnik koji želi da iskoristi pravo preče kupovine mora to pismeno izjaviti u roku od 30 dana od dostavljanja ponude. Ako suvlasnik ne odgovori u roku, smatra se da je odbio ponudu i prodavac može slobodno prodati udeo trećem licu.

Ako ima više suvlasnika koji žele iskoristiti pravo preče kupovine, svaki od njih ima pravo da kupi deo udela srazmerno svom udelu u suvlasništvu. Suvlasnik ne može onemogućiti prodaju — može samo iskoristiti pravo da sam kupi umesto trećeg lica.

Zakupac stana koji stan koristi na osnovu ugovora o zakupu ima zakonsko pravo preče kupovine kada vlasnik odluči da proda stan koji je predmet zakupa. Vlasnik je dužan da zakupcu ponudi stan pod istim uslovima koji se nude na tržištu. Zakupac mora odgovoriti i izjaviti nameru kupovine u roku od 60 dana od dostavljanja ponude. Ako zakupac ne odgovori ili odbije ponudu, vlasnik može slobodno prodati stan trećem licu.

Ovo pravo važi samo za zakupce koji imaju valjan pisani ugovor o zakupu. Ako je zakup neformalan (usmeni dogovor bez ugovora), zakupac nema zakonsko pravo preče kupovine. Upravo zato je preporuka svim zakupcima da insistiraju na pisanom ugovoru o zakupu ovjerenom kod notara.

Pri prodaji poljoprivrednog ili šumskog zemljišta, Zakon o poljoprivrednom zemljištu propisuje sledeći redosled nosioca prava preče kupovine: (1) vlasnik susedne parcele koji je poljoprivrednik, (2) zakupac te parcele, (3) jedinica lokalne samouprave. Cilj ove odredbe je sprečavanje usitnjavanja poljoprivrednog zemljišta i podsticanje okrupnjavanja parcela.

Prodavac je dužan da pre sklapanja ugovora s trećim licem pismeno obavesti sve nosioce prava preče kupovine. Rok za prihvatanje ponude je 15 dana. Ako nijedan nosioc ne iskoristi pravo u tom roku, prodavac može slobodno prodati parcelu trećem licu.

Pored navedenih, zakonsko pravo preče kupovine postoji i u sledećim situacijama: stanari zaštićenih zakupa (po starom Zakonu o stanovanju) imaju pravo preče kupovine stana koji su koristili. Zakupci poslovnog prostora u državnoj ili društvenoj svojini imali su pravo preče kupovine pri privatizaciji. Vlasnici posebnih delova u zgradi imaju pravo preče kupovine zajedničkih delova ako se odluči o njihovoj prodaji.

Procedura ostvarivanja prava preče kupovine odvija se u tri koraka: ponuda nosiocu prava, rok za prihvatanje i realizacija kupovine.

Prodavac je dužan da pre zaključenja ugovora s trećim licem nosiocu prava preče kupovine dostavi pisanu ponudu koja mora sadržati: opis nepokretnosti, ponuđenu cenu i sve ostale uslove prodaje (rok isplate, preuzimanje, eventualne termorokovnike i sl.). Ponuda mora biti identična uslovima koji se nude trećem licu — nije dozvoljeno ponuditi nepovoljnije uslove nosiocu prava preče kupovine kako bi ga obeshrabrili od kupovine.

Ponuda se dostavlja preporučenom poštom ili na drugi dokaziv način. Prodavac mora čuvati dokaz o dostavljanju ponude jer je to uslov za pravovaljanost kasnije prodaje trećem licu.

Rokovi za prihvatanje ponude razlikuju se zavisno od vrste prava preče kupovine:

• Suvlasnici: 30 dana od dostavljanja pisane ponude
• Zakupci stana: 60 dana od dostavljanja pisane ponude
• Vlasnici susednog poljoprivrednog zemljišta: 15 dana od dostavljanja ponude
• Ugovorno pravo preče kupovine: rok određen ugovorom (ako nije određen, primenjuje se zakonski rok)

Nosioc prava preče kupovine mora u navedenom roku dati izjavu o prihvatanju ponude i biti spreman da realizuje kupovinu pod ponuđenim uslovima. Izjava o prihvatanju bez stvarne finansijske sposobnosti za kupovinu nije dovoljna — prodavac može zahtevati dokaz o finansijskim sredstvima.

Ključni princip prava preče kupovine je da nosioc mora dobiti iste uslove kao treće lice. Prodavac ne može nosiocu prava preče kupovine ponuditi višu cenu ili nepovoljnije uslove plaćanja. Ako treće lice naknadno ponudi bolju cenu ili uslove, prodavac mora o tome obavestiti nosioca prava preče kupovine koji ima pravo da prihvati i te izmenjene uslove ili da odustane.

Kršenje prava preče kupovine ima ozbiljne pravne posledice. Ako prodavac proda nepokretnost trećem licu bez prethodne ponude nosiocu prava preče kupovine, ili pod povoljnijim uslovima nego što je ponudio nosiocu, nosioc prava ima na raspolaganju dva pravna mehanizma:

• Tužba za poništenje ugovora — nosioc može tražiti da sud poništi ugovor o prodaji zaključen s trećim licem
• Tužba za prelaz ugovora — nosioc može tražiti da sud presudi da on stupa na mesto kupca pod istim uslovima (tzv. subrogacija)

Rok za podnošenje tužbe je 30 dana od dana kada je nosioc saznao za prodaju, a najkasnije godinu dana od dana zaključenja ugovora. Treće lice (kupac) koje je kupilo nepokretnost znajući za pravo preče kupovine nije u boljoj poziciji od prodavca — ugovor se može poništiti i pored uknjižbe kupca.

Nosioc prava preče kupovine može se odreći tog prava pisanom izjavom. Odricanje mora biti dato pre zaključenja ugovora s trećim licem. Izjava o odricanju može biti data kao zasebna isprava ili kao sastavni deo kupoprodajnog ugovora s trećim licem (gde nosioc prava potpisuje izjavu da se odriče prava preče kupovine).

U praksi, prodavci često traže od suvlasnika pisanu izjavu o odricanju pre no što uopšte počnu pregovore s potencijalnim kupcem — ovim se izbegava rizik da suvlasnik naknadno ospori prodaju. Notarski overena izjava o odricanju pruža najveću sigurnost.

Zakonsko pravo preče kupovine ne upisuje se automatski u katastar — ono nastaje na osnovu zakona i važi bez obzira da li je vidljivo u listu nepokretnosti. Ugovorno pravo preče kupovine, s druge strane, mora biti upisano u V list nepokretnosti (kao teret) da bi imalo dejstvo prema trećim licima. Bez upisa, ugovorno pravo preče kupovine obavezuje samo ugovorne strane, ali ne i buduće kupce koji nisu znali za njega.

Za upis ugovornog prava preče kupovine podnosi se zahtev RGZ-u s notarski overenim ugovorom kojim je to pravo uspostavljeno. Brisanje se vrši istim postupkom — uz izjavu o odricanju ili dokaz da je pravo prestalo.

Evo odgovora na najčešća pitanja o pravu preče kupovine u Srbiji.

Ne. Zakonsko pravo preče kupovine važi samo pri prodaji nepokretnosti za novčanu naknadu. Ne primenjuje se kod poklona, zamene, nasledstva, unosa u privredno društvo ili drugog nenaknadnog prenosa. Prodavac koji želi da zaobiđe pravo preče kupovine ponekad pribegava simulovanoj zameni ili poklonu — ali ako nosioc prava dokaže da je stvarni pravni posao bio prodaja, može tražiti poništenje.

Kada ima više nosioca prava preče kupovine (npr. više suvlasnika), zakon predviđa red prioriteta. Ako svi žele da kupe, svaki ima pravo da kupi deo srazmerno svom udelu. Ako neki ne žele, njihov deo preuzimaju oni koji žele, opet srazmerno udelima. Ako se nijedan od nosioca ne izjasni u roku, prodavac može slobodno prodati trećem licu po istoj ceni.

Zakonsko pravo preče kupovine je lično pravo i ne može se preneti na treće lice — suvlasnik ne može ustupiti pravo preče kupovine nekom ko nije suvlasnik. Ugovorno pravo preče kupovine može se preneti samo ako je to izričito predviđeno ugovorom kojim je pravo uspostavljeno. Nasleđivanje ugovornog prava preče kupovine moguće je ako ugovor to predviđa, u suprotnom pravo prestaje smrću nosioca.