Šta je plomba u katastru i kako se briše

Plomba u katastru je zabeležba u C listu nepokretnosti koja signalizira da je u toku aktivan postupak upisa. Ona se automatski beleži u trenutku kada RGZ zaprimi zahtev koji se tiče određene nepokretnosti — bez obzira na vrstu zahteva ili identitet podnosioca.

Pravni osnov za plombu je Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova. Svrha plombe je zaštita principa prioriteta upisa — ko prvi podnese zahtev, ima prioritet u postupku upisa.

• Plomba nije teret na nepokretnosti — ne ograničava vlasništvo niti umanjuje vrednost nekretnine
• Plomba je privremena — traje samo dok traje postupak upisa koji ju je generisao
• Plomba je javna — vidljiva je svakome ko pregleda list nepokretnosti ili elektronsku oglasnu tablu

Plomba se automatski postavlja na nepokretnost čim RGZ zaprimi bilo koji od sledećih zahteva:

• Zahtev za prenos prava svojine (kupoprodaja, nasleđivanje, poklon)
• Zahtev za upis hipoteke od strane banke pri odobravanju stambenog kredita
• Zahtev za brisanje hipoteke ili drugog tereta po otplati kredita
• Zahtev za ispravku greške u katastru
• Zahtev za upis predbeležbe prava svojine za kupca novogradnje
• Zahtev za etažiranje objekta
• Zahtev trećeg lica za utvrđivanje prava na nepokretnost

Ako ste vlasnik nepokretnosti i primetili ste plombu u listu nepokretnosti, to znači da je neko podneo zahtev koji se tiče vaše imovine. Ovo ne mora da bude razlog za alarm — postoje potpuno redovne situacije u kojima plomba nastaje:

• Vi sami ste podneli zahtev koji se obrađuje (prenos vlasništva, brisanje hipoteke...)
• Banka obrađuje vaš zahtev za stambeni kredit i upisuje hipoteku
• Naslednik sprovodi ostavinsku raspravu koja se tiče i vaše nepokretnosti

Međutim, ako niste vi inicirali postupak, odmah proverite elektronsku oglasnu tablu da saznate ko je podnosilac zahteva i o kojoj vrsti upisa se radi. Ako sumnjate na neovlašćeni postupak, odmah se obratite advokatu — rokovi za reakciju teku od dana objave plombe.

Ako kupujete nepokretnost i otkrijete plombu u listu nepokretnosti, budite oprezni. Plomba znači da je u toku aktivan postupak koji može promeniti status te nepokretnosti. Postoje legitimni i rizični razlozi:

• Bezazlena plomba: prodavac je već podneo zahtev za prenos prava na vas kao kupca — to je dobra vest
• Rizična plomba: banka je pokrenula postupak zbog neizmirenog duga prodavca
• Rizična plomba: treće lice tvrdi da ima pravo na nepokretnost i podnelo zahtev
• Rizična plomba: u toku je ostavinska rasprava sa spornim naslednicima

Plombu možete proveriti na dva besplatna načina, bez registracije i bez elektronskog potpisa:

1. List nepokretnosti: otvorite eKatastar portal (katastar.rgz.gov.rs), unesite broj parcele i katastarsku opštinu. U C listu (odeljak o teretima i ograničenjima) videćete aktuelnu plombu ako postoji
2. Elektronska oglasna tabla: pretražite po broju parcele ili adresi — tu su i detalji o vrsti postupka i podnosiocu zahteva

Redovna provera lista nepokretnosti pre svake transakcije je obavezna. Preporučujemo proveru neposredno pre potpisivanja predugovora, ali i ponovo neposredno pre potpisivanja konačnog kupoprodajnog ugovora.

Plomba se briše automatski — vlasnik ne mora ništa posebno da preduzima. Postoje dve situacije:

• RGZ donese pozitivno rešenje: plomba se briše i na njenom mestu upisuje se traženo pravo (vlasništvo, hipoteka, brisanje tereta...)
• RGZ donese negativno rešenje ili zahtev bude povučen: plomba se briše i nepokretnost se vraća u prethodno stanje bez ikakve promene

Koliko dugo traje plomba zavisi od toga koliko dugo RGZ rešava zahtev — obično 7 do 30 radnih dana za standardne predmete. U složenijim slučajevima (sporovi, nepotpuna dokumentacija) može trajati i duže.

Kupovina stana u izgradnji nosi specifičan rizik vezan za plombe. Zgrada još ne postoji u katastru, pa se i plomba u pravnom smislu pojavljuje tek kada se celokupan objekat upiše po dobijanju upotrebne dozvole. Do tog trenutka, kupac koji je platio cenu i potpisao ugovor može biti nezaštićen ako developer nije upisao predbeležbu prava svojine.

• Bez predbeležbe — kupac novogradnje nema upisan dokaz u katastru; developer može, teorijski, prodati isti stan drugom licu
• Sa predbeležbom — u B listu upisuje se privremeno pravo kupca; plomba nastaje i ostaje vidljiva svima dok se postupak upisa ne okonča
• Po dobijanju upotrebne dozvole — predbeležba se konvertuje u uknjižbu, plomba se briše, kupac dobija definitivan upis svojine
• Hipoteka developera — ako developer ima hipoteku banke na gradilištu, ta hipoteka se mora brisati pre nego što kupci dobiju čist list nepokretnosti

Savet: pre uplate avansa, proverite da li developer ima upisanu hipoteku na parceli na kojoj gradi. Ako ima — hipoteka se mora brisati iz redovnog prihoda od prodaje stanova. Brisanje te hipoteke se odvija kroz plombu i može trajati nekoliko nedelja po svakom kupcu koji refinansira stan kroz kredit.

Kada odobrava stambeni kredit, banka uvek proverava list nepokretnosti i eventualne plombe. Ovo je standardna procedura koja se ponavlja u više navrata — pri podnošenju zahteva, pri odobrenju i neposredno pre isplate kredita. Razlog je jasan: banka želi da upiše hipoteku na čistu nepokretnost.

• Aktivna plomba pri podnošenju zahteva — banka može privremeno odložiti odobrenje dok se plomba ne razreši; obrazložite o kojoj vrsti postupka je reč
• Plomba nastala od banke same — kada banka upisuje hipoteku, ona sama generiše plombu koja traje dok se hipoteka ne upiše (7-15 dana)
• Plomba tuđeg zahteva — banka odbija isplatu kredita dok traje tuđa plomba; prodavac mora razrešiti situaciju pre zatvaranja posla
• Dvostruka plomba — ako postoje dve plombe, banka čeka da se obe razreše; redosled plombi određuje prioritet upisa

Plomba traje dok traje postupak upisa. Za standardne zahteve (prenos prava svojine sa kompletnom dokumentacijom), rok je 7 do 15 radnih dana. Za složenije predmete — etažiranje, ispravke, sporovi — plomba može trajati i 30 do 60 dana ili duže dok se ne okonča postupak.

Tehnički možete potpisati predugovor ili čak kupoprodajni ugovor, ali kupac preuzima rizik da ishod aktivnog postupka može uticati na nepokretnost. Preporučuje se sačekati okončanje postupka i brisanje plombe pre prodaje. Banka nikad neće odobriti kredit kupcu dok na nepokretnosti postoji aktivna plomba.

Samo podnosilac zahteva može povući zahtev, čime se plomba automatski briše. Ako je zahtev podnela banka radi naplate duga, plomba se ne može ukloniti bez saglasnosti banke ili bez isplate duga. Treće lice bez statusa podnosioca ne može inicirati brisanje plombe.

Razumevanje plombe u konkretnim životnim situacijama pomaže da reagujete brzo i ispravno. Evo najčešćih scenarija sa preporučenom reakcijom:

• Scenario 1: Kupujete stan, list nepokretnosti pokazuje plombu — pre uplate ikakve svote proverite tačan razlog plombe na elektronskoj oglasnoj tabli; ako je banka pokrenula postupak zbog duga prodavca — ne kupujte dok se to ne razreši
• Scenario 2: Prodajete stan a banka vam traži brisanje hipoteke — banka kojoj dugujete generiše novu plombu pri brisanju; koordinišite sa kupčevom bankom oko redosleda radnji
• Scenario 3: Nasledili ste nekretninu, ostavinska rasprava generisala plombu — ovo je normalan tok; plomba se briše nakon što sud donese rešenje o nasleđivanju i upis se izvrši
• Scenario 4: Na vašoj nepokretnosti se pojavila plomba a niste podnosili nikakav zahtev — odmah proverite elektronsku oglasnu tablu; ako je zahtev podnelo treće lice bez vašeg znanja, odmah kontaktirajte advokata