Konverzija zemljišta za fizička lica: postupak i troškovi 2026

Konverzija zemljišta (formalni naziv: pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu) je pravni postupak kojim se pravo korišćenja — ostatak socijalističkog pravnog sistema koji nije priznavao privatno vlasništvo na zemljištu — pretvara u pravo vlasništva. Rezultat postupka je da lice koje je imalo pravo korišćenja postaje puni vlasnik parcele i upisuje se u B list nepokretnosti kao vlasnik.

Bez konverzije, vlasnik kuće koja stoji na parceli s pravom korišćenja ima paradoksalnu situaciju: vlasnik je zgrade, ali ne i zemljišta — ono je i dalje u javnoj ili državnoj svojini. Takvu parcelu ne može slobodno prodati, ne može je opteretiti hipotekom kao zalog i ne može je pokloniti bez posebnih pravnih koraka. Konverzija rešava ovaj problem.

Pravo na konverziju ima svako fizičko lice koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu u katastru nepokretnosti. Pored neposrednih nosioca, pravo imaju i:

• Naslednici nosioca prava korišćenja — ako je prethodni nosilac umro, naslednici koji su rešenjem o nasleđivanju stekli pravo korišćenja mogu tražiti konverziju
• Kupci prava korišćenja — lica koja su kupila pravo korišćenja i upisana su u katastar
• Nosioci prava koji su pravo stekli poklono ili zamenom
• Lica koja su pravo korišćenja stekla odlukom nadležnog organa (npr. rešenjem o dodeli gradskog građevinskog zemljišta)

Konverzija nije zakonski obavezna u smislu da postoji rok do kog mora biti sprovedena pod pretnjom gubitka prava. Međutim, postaje praktično neizbežna u sledećim situacijama:

• Prodaja parcele — bez konverzije kupac ne može upisati vlasništvo nad zemljištem (samo pravo korišćenja se prenosi, što kupci sve ređe prihvataju)
• Hipotekarni kredit — banke zahtevaju puno pravo vlasništva na parceli kao zalog; pravo korišćenja najčešće nije prihvatljiv zalog
• Nasledstvo — naslednici lakše vrše deobu imovine ako je vlasništvo regulisano
• Legalizacija objekta — u nekim postupcima ozakonjenja od vlasnika se traži konverzija kao preduslov
• Pribavljanje građevinske dozvole za novu gradnju

Ako planirate neku od gore navedenih radnji, konverziju je bolje pokrenuti što ranije — postupak traje i zahteva određeno vreme i troškove koje treba planirati.

Postupak konverzije za fizička lica sprovodi se pred organom lokalne samouprave (opštinska ili gradska uprava nadležna za imovinsko-pravne poslove). Evo svih koraka.

Pre podnošenja zahteva proverite list nepokretnosti za vašu parcelu na eKatastru. U B listu pogledajte vrstu prava: ako piše 'pravo korišćenja' umesto 'pravo svojine', parcela je kandidat za konverziju. Proverite i A list — parcela mora biti evidentirana kao građevinsko zemljište (GZ) ili mora biti u građevinskom reonu da bi konverzija bila moguća. Poljoprivredno i šumsko zemljište nije predmet ovog postupka.

Zahtev za konverziju podnosi se opštinskoj upravi nadležnoj za imovinsko-pravne poslove (u Beogradu — Gradska uprava, Sekretarijat za imovinsko-pravne poslove). Uz zahtev se prilaže: kopija lične karte podnosioca, list nepokretnosti za predmetnu parcelu (ne stariji od 30 dana), dokaz o pravu korišćenja (rešenje o dodeli, raniji ugovor, rešenje o nasleđivanju) i kopija plana parcele.

Zahtev se može podneti na šalteru opštine ili elektronski ako opština to omogućava. Zahtev je besplatan — plaća se samo taks za obradu i naknada za konverziju po donošenju rešenja.

Nakon prijema zahteva, organ lokalne samouprave pokreće postupak utvrđivanja naknade za konverziju. Naknada se izračunava na osnovu tržišne vrednosti građevinskog zemljišta u zoni u kojoj se parcela nalazi, primenom koeficijenata propisanih zakonom. Procenu tržišne vrednosti vrši ovlašćeni procenitelj koga angažuje opština ili grad. Podnosilac ima pravo uvida u nalaz procenitelja i pravo da ospori procenu u zakonom propisanom roku.

Po utvrđivanju naknade, organ donosi rešenje kojim se određuje iznos i rok plaćanja. Naknada se može platiti jednokratno ili na rate. Za jednokratno plaćanje zakon predviđa umanjenje naknade od 30%. Rok za jednokratno plaćanje je 15 dana od dostave rešenja. Ako se odlučite za plaćanje na rate, period otplate je do 5 godina uz kamatu.

Po plaćenoj naknadi (ili po plaćanju prve rate uz dobijanje potvrde), organ lokalne samouprave donosi rešenje o konverziji — akta kojim se pravo korišćenja pretvara u pravo svojine. Rešenje se dostavlja RGZ-u koji vrši promenu u katastru: u B listu, umesto 'pravo korišćenja', upisuje se 'pravo svojine' i vaše ime kao vlasnika. Ova promena je automatska — organ koji donosi rešenje dužan je da ga dostavi RGZ-u bez posebnog zahteva vlasnika.

Naknada za konverziju je individualna i zavisi od tržišne vrednosti konkretne parcele. Ne postoji jedinstvena tabela cena — svaki slučaj se procenjuje posebno. Okvirno, naknada odgovara tržišnoj vrednosti dela parcele koju bi tržišno korisnik platio za prelaz sa prava korišćenja na vlasništvo.

Faktori koji utiču na visinu naknade: površina parcele, zona u kojoj se parcela nalazi (zona 1 u centru grada skuplja je od perifernih zona), tržišna vrednost zemljišta u toj zoni i namena parcele. U praksi, za parcelu u prosečnoj gradskoj zoni površine 500 m², naknada se kreće od 3.000 do 15.000 EUR, zavisno od lokacije.

Zakon predviđa potpuno oslobođenje od naknade za konverziju u sledećim slučajevima:

• Lica koja su na parceli izgradila porodičnu stambenu zgradu legalno — i na kojoj se ta zgrada nalazi — oslobođena su plaćanja naknade za površinu ispod objekta i do 0,5 ari oko njega
• Lica kojima je parcela dodeljena po osnovu kupovine od strane organa javne vlasti po tržišnoj ceni koja je uključivala vrednost zemljišta
• Lica koja su platila naknadu za uređenje građevinskog zemljišta u vrednosti koja odgovara tržišnoj vrednosti zemljišta
• Nosioci odlikovanja za posebne zasluge — na osnovu posebnih propisa

Pored potpunih oslobođenja, umanjenje od 30% naknade dobija svako ko plati jednokratno u roku od 15 dana od dostave rešenja. Ovo umanjenje kumulira se s oslobođenjima — oslobođenje se primenjuje na deo parcele, a umanjenje od 30% na preostali iznos naknade koji se plaća jednokratno.

Rok za rešavanje zahteva za konverziju je 60 dana od dana podnošenja zahteva — to je zakonski rok u kome organ mora doneti rešenje o visini naknade. U praksi, zbog opterećenosti opštinskih uprava, postupak često traje duže, posebno u Beogradu i većim gradovima. Uz urgencije i praćenje predmeta, realan rok je 2 do 6 meseci za izdavanje rešenja o naknadi.

Nakon plaćanja naknade, rešenje o konverziji donosi se u roku od 15 dana, a upis u katastar sledi automatski — najčešće u roku od 7 do 15 radnih dana od dostavljanja rešenja RGZ-u.

Za podnošenje zahteva za lokacijske uslove i građevinsku dozvolu, podnosilac mora dokazati pravo na parceli — a to je ili pravo vlasništva ili pravo korišćenja. Pravo korišćenja je, dakle, formalno dovoljan osnov za pribavljanje građevinske dozvole. Međutim, po izgradnji i tehničkom prijemu objekta, upis objekta u katastar na ime lica s pravom korišćenja stvara složenu situaciju gde je lice vlasnik zgrade ali ne i zemljišta.

Preporuka: ako planirate gradnju, pokrenite konverziju paralelno s procedurom za dozvolu — tako ćete po završetku gradnje imati regulisano vlasništvo i na parceli i na objektu.

Evo odgovora na pitanja koja se najčešće postavljaju o konverziji građevinskog zemljišta.

Ne postoji zakonska sankcija za nepokretanje konverzije — pravo korišćenja ne prestaje automatski. Međutim, bez konverzije parcela ostaje u javnoj ili državnoj svojini, vi imate samo pravo korišćenja koje je ograničeno i manje vrednosti od vlasništva. Problemi nastaju pri prodaji (kupci sve češće odbijaju parcele s pravom korišćenja), nasledstvu (naslednici moraju naknadno rešavati konverziju) i kreditiranju.

Da, ali uz ograničenja. Pravo korišćenja može se preneti na kupca, ali kupac i dalje dobija samo pravo korišćenja — ne vlasništvo. Takva transakcija je legalna, ali na tržištu je sve manje kupaca koji prihvataju ovaj status. Banke najčešće odbijaju finansiranje kupovine parcele s pravom korišćenja jer ne mogu upisati hipoteku na punom vlasništvu. Preporuka prodavcu: konvertujte pre prodaje — parcela s punim vlasništvom postiže tržišnu vrednost, a prodaja je brža i jednostavnija.

Da. Naslednici koji su rešenjem o nasleđivanju stekli pravo korišćenja na parceli mogu i moraju pokrenuti konverziju ako žele steći puno vlasništvo. Nasleđivanje prava korišćenja ne menja automatski status u vlasništvo — naslednici dobijaju ono što je preminuli imao, tj. pravo korišćenja. Preporuka: nakon ostavinske rasprave pokrenite konverziju odmah uz ostale postupke regulisanja nasleđene imovine.