Kako pronaći vlasnika nepokretnosti po imenu: eKatastar vodič

Da — podaci o vlasnicima nepokretnosti u Srbiji su javni podaci koji se vode u katastru nepokretnosti i svako ima pravo uvida u njih bez posebnog opravdanja ili dozvole. Ovo je garantovano Zakonom o državnom premeru i katastru koji propisuje da je katastar nepokretnosti javna knjiga. Javnost podataka o vlasnicima temelj je pravne sigurnosti u prometu nekretninama.

Jedino ograničenje je da JMBG (jedinstveni matični broj građana) nije javno vidljiv u online pretrazi iz razloga zaštite ličnih podataka — umesto JMBG-a u javnom listu nepokretnosti prikazuje se samo ime i prezime, adresa i udeo vlasnika. Za pristup JMBG-u potreban je opravdan pravni interes i podnošenje zahteva lično u Službi za katastar.

Portal eKatastar RGZ-a nudi pretragu nepokretnosti i vlasnika na nekoliko načina. Svi načini vode do istog rezultata — lista nepokretnosti sa podacima o vlasniku. Pristupite portalu na adresi ekatastar.rgz.gov.rs.

Najbrži način je pretraga po adresi — unesite naziv ulice i broj objekta, odaberite opštinu i sistem automatski pronalazi katastarski broj parcele i prikazuje listu nepokretnosti. Alternativno možete uneti direktno katastarski broj parcele i katastarsku opštinu ako ih znate.

1. Otvorite portal eKatastar na ekatastar.rgz.gov.rs
2. Kliknite na 'Pretraga nepokretnosti'
3. Odaberite pretragu po adresi ili po broju parcele
4. Unesite ulicu i broj (ili broj parcele) i izaberite katastarsku opštinu
5. Sistem prikazuje rezultate — kliknite na konkretnu nepokretnost
6. Otvorí se list nepokretnosti s podacima o vlasniku

Portal eKatastar nudi i pretragu po imenu i prezimenu vlasnika — ova opcija je korisna kada znate ko je vlasnik, ali ne znate koja nepokretnost je na njemu uknjižena. U polju za pretragu unesite ime i prezime fizičkog lica ili naziv pravnog lica, odaberite katastarsku opštinu (ili ostavite prazno za širu pretragu) i sistem prikazuje sve nepokretnosti koje su upisane na to lice.

Napomena: pretraga po imenu može dati više rezultata ako vlasnik ima nepokretnosti u više katastarskih opština. Pretraga je osetljiva na pravopis — unesite ime tačno onako kako je upisano (sa svim dijakritičkim znacima). Ako niste sigurni u pravopis, pokušajte varijante ili koristite pretragu po adresi.

List nepokretnosti je strukturiran u tri lista: A, B i V. Za podatke o vlasniku relevantni su A list i B list.

• A list — podaci o parceli: katastarski broj, katastarska opština, površina, namena, adresa, opis objekta i posebnih delova
• B list — podaci o pravu svojine: ime i prezime vlasnika, udeo (npr. 1/1 za jednog vlasnika, 1/2 za suvlasnika s pola udela), osnov sticanja (kupoprodaja, nasleđivanje, poklon)
• V list — tereti i ograničenja: hipoteke, zabrane otuđenja, pravo službenosti, plombe

Pored tekstualne pretrage, eKatastar nudi i grafički prikaz katastarskog plana na interaktivnoj mapi. Na mapi možete videti granice svih katastarskih parcela, a klikom na bilo koju parcelu otvara se njen list nepokretnosti s podacima o vlasniku. Ova opcija je posebno korisna kada ne znate adresu ni broj parcele, ali vizuelno znate gde se nepokretnost nalazi.

Na mapi su vidljivi i objekti na parcelama, a svaki objekat ili poseban deo (stan, lokal) može imati zasebnog vlasnika — kliknite direktno na stan u zgradi da biste videli vlasnika tog stana, a ne celog objekta.

Pretraga vlasnika u eKatastru ne mora uvek dati rezultat. Postoji nekoliko čestih razloga:

• Neuknjižena nepokretnost — ako nepokretnost nije nikad upisana u katastar, vlasnik ne postoji u bazi (česta pojava kod starijih objekata bez upotrebne dozvole)
• Promena prezimena — ako je vlasnik promenio prezime (udaja, razvod) a promena nije evidentirana u katastru
• Greška u pravopisu — katastar čuva ime onako kako je upisano; dijakritički znaci mogu biti nedosledni u starijim upisima
• Pravno lice — preduzeća su upisana pod punim registrovanim nazivom koji morate tačno znati
• Privatnost po sudskom rešenju — retko, ali postoje slučajevi gde je sud naložio ograničeni uvid

Kada online pretraga ne dâ zadovoljavajući rezultat, postoje alternativni načini za utvrđivanje vlasnika nepokretnosti.

Svaka Služba za katastar nepokretnosti dužna je da svakom zainteresovanom licu omogući uvid u listove nepokretnosti i katastrarski plan, kao i da izda prepis lista nepokretnosti (fotokopija sa pečatom). Zahtev se podnosi lično, plaća se administrativna taksa i isti dan ili sledećeg radnog dana dobijate overeni prepis lista nepokretnosti.

U Službi za katastar možete tražiti i pretragu po imenu vlasnika za sve nepokretnosti u određenoj katastarskoj opštini — ovaj zahtev zahteva nešto duže vreme obrade jer podrazumeva ručnu pretragu arhivske baze.

Ako znate adresu nepokretnosti ali ne možete pronaći vlasnika online, možete poslati pismenu prepisku na adresu nepokretnosti — vlasnik koji tamo živi ili prima poštu verovatno je ili vlasnik ili neko ko zna kako ga kontaktirati. Za zapuštene ili neuseljene objekte, susedi često znaju ko je vlasnik ili gde se može naći. Opštinska uprava (odeljenje za urbanizam i imovinu) može znati vlasnika za imovinu od lokalnog interesa.

Provera vlasnika je posebno važna pre kupovine nekretnine. Prevaranti koji pokušavaju prodati tuđu imovinu jednan su od realnijih rizika u prometu nekretninama. Evo šta obavezno proverite pre nego što platite i kauciju i pre nego što potpišete predugovor:

• Proverite list nepokretnosti na eKatastru — ime vlasnika mora se podudarati s osobom koja prodaje
• Tražite od prodavca originalnu ličnu kartu i upoređite ime s listom nepokretnosti
• Proverite da li postoji plomba — aktivni predmet u RGZ-u može blokirati prenos
• Proverite V list — zabrana otuđenja ili aktivna hipoteka ograničavaju pravo prodaje
• Ako prodaje punomoćnik, zahtevajte original notarski overenog punomoćja i proverite da li je punomoćje opozivano

Srbija je 2023. godine uskladila Zakon o zaštiti podataka o ličnosti s evropskim GDPR standardima. Pitanje koje se nameće je: da li je objavljivanje podataka o vlasnicima nepokretnosti u suprotnosti sa zaštitom privatnosti?

Odgovor je ne — javnost katastarskih podataka je zakonski opravdana i ima legitimni cilj: pravna sigurnost u prometu nepokretnostima. Katastar ne objavljuje JMBG (taj podatak zahteva posebno opravdanje i podnošenje zahteva), ali ime, prezime i adresa vlasnika javni su podaci. RGZ ima zakonsku obavezu vođenja javnog katastra i obezbeđivanja uvida svima. Ovo nije u suprotnosti s GDPR-om jer je obrada podataka propisana zakonom i nužna za zakonitu svrhu.

Evo odgovora na pitanja koja se najčešće postavljaju o pronalaženju vlasnika u eKatastru.

B list nepokretnosti prikazuje sve suvlasnike i njihove udele. Na primer: Petar Petrović 1/2, Marta Petrović 1/4, Jovan Jovanović 1/4. Svaki suvlasnik ima pravo da raspolaže samo svojim udelom — prodaja cele nepokretnosti zahteva saglasnost svih. Ako kupujete od jednog od suvlasnika, proverite da su i ostali suvlasnici saglasni ili su se odrekli prava preče kupovine.

U izuzetnim slučajevima (žrtve nasilja u porodici, zaštićeni svedoci, osobe pod pretnjom) nadležni organ može ograničiti javni uvid u podatke o vlasniku — ali ovo je strogo ograničena izuzetka, a ne pravilo koje se može tražiti bez posebnog pravnog osnova. Za opštu populaciju, podaci o vlasništvu nad nepokretnostima ostaju javni.

Da. Strani državljani mogu biti vlasnici nepokretnosti u Srbiji uz određena ograničenja: ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog i šumskog zemljišta (osim putem privrednog društva registrovanog u Srbiji), ali mogu slobodno kupovati stanove, kuće i poslovne prostore. U listu nepokretnosti strani vlasnik evidentira se imenom i podacima iz pasoša. Pretraga po imenu stranog vlasnika funkcioniše jednako kao za domaće — unesite ime onako kako je upisano.